Вопрос покупки собственного жилья сегодня для многих актуален. citydog.by спросил архитектора Евгения Дайнеко, на какие моменты стоит обратить внимание при выборе квартиры, чтобы потом не пришлось горько плакать, влезая в кредиты и оплачивая непредвиденный ремонт.

– При выборе квартиры люди руководствуются разными принципами: одним важен метраж, другим – наличие хорошей инфраструктуры, третьим – близкое расположение к метро. И не удивительно, что именно эти критерии зачастую становятся решающими. Несмотря на то что в Минске сейчас идет активная застройка, большинство предлагаемых на рынке квартир однотипные. Многоквартирные дома строятся по принципу «чем дешевле, тем лучше», и, по большому счету, наполнение у всех одинаковое, – говорит Евгений. – Но это не значит, что можно покупать, не глядя, первое попавшееся жилье. Есть некоторые моменты, на которые лучше обратить внимание еще до заключения сделки.

Первичное жилье

Функциональность квартиры. Прежде чем покупать понравившуюся квартиру, лучше взять ее план и попытаться нарисовать расстановку мебели в масштабе, соблюдая необходимые проходы и реальные габариты рисуемых объектов. Иногда человек оперирует понятием «квадратные метры» – а это часто вводит в заблуждение, потому что, оказывается, в помещении невозможно расположить все задуманное, несмотря на метраж.

Простой пример: спальная комната 18 квадратных метров – вполне себе хорошая площадь. Но может получиться так, что три стены из четырех заняты либо окном, либо дверью, либо еще чем-то – и возле них расположить какую-то мебель будет уже проблематично.

Или, допустим, у вас квартира общей площадью 110 квадратных метров и вы хотите сделать кухню, гостиную, столовую, спальню, детскую и два санузла. А по факту может выйти так, что сделать две спальни невозможно: в помещении с тремя окнами четыре комнаты не получится.

Грамотный план с расстановкой мебели – 51% успешного ремонта.

Возможность перепланировки. Практически все жилье в Беларуси сдают без отделки – с оштукатуренными стенами, стяжкой пола и перегородками между комнатами, которые редко остаются нетронутыми. Как правило, в процессе ремонта эти перегородки убирают – и тогда приходится платить за демонтаж, вывоз мусора и согласование новой планировки, что отнимает много сил и времени.

К тому же не любая перепланировка возможна. В некоторых случаях в процессе перепланировки квадратные метры санузла увеличиваются не за счет коридоров или других нежилых помещений, а в ущерб жилой площади, такое согласовать вряд ли получится.

Есть много нюансов, которые иногда даже чиновники могут трактовать по-разному. Поэтому лучше обращаться к профессионалам (хотя бы за рекомендациями), чтобы избежать ошибок.

Качество остекления. Одна из важных и дорогих составляющих в отделке квартиры – наружное остекление. Перед покупкой нужно посмотреть, насколько качественно оно выполнено, потому что замена может обойтись в немалую сумму.

Материал стен. Часто бывает так, что при выборе квартиры потенциальные покупатели заходят в «новострой», когда соседей еще нет, поэтому в помещении тихо и хорошо. Покупают жилье, делают ремонт, заселяются. А через год справа и слева появляются соседи – и становится понятно, что слышимость прекрасная.

Поэтому вопрос со звукоизоляцией сейчас очень актуален. Причем лучше всего дополнительный слой звукоизоляции делать не только в своей квартире, но и договориться об этом же с соседями. В противном случае звукоизоляция с вашей стороны в большей степени будет спасать соседа от вашего шума, а вас от его разговоров по телефону или работающего телевизора – в меньшей.

Вентиляция. Как правило, воздухообмен у нас в квартирах происходит за счет естественной вентиляции. Есть вентканалы в «грязных» помещениях – на кухне, в санузлах, которые должны выводить отработанный воздух из помещений. Однако сейчас еще не продуман вопрос, каким образом в квартиру будет поступать свежий воздух, кроме как из открытого окна.

Раньше, когда у всех стояли деревянные оконные рамы, воздух в помещениях постоянно сменялся. А сейчас пластиковые окна с хорошими уплотнителями делают из квартиры «термос». Из-за этого, соответственно, не работают ни вентиляция в санузле, ни вытяжка на кухне, которая при закрытых окнах не будет правильно работать при любой мощности. То же самое, что пытаться высосать воздух из стеклянной бутылки.

Поэтому перед покупкой квартиры лучше проверить, работает ли естественная вентиляция. Для этого нужно обязательно приоткрыть окно, взять лист бумаги или зажигалку, поднести их к вентканалу и посмотреть, есть ли тяга. Если нет, можно задавать вопрос застройщику.

Возможность дальнейшей застройки района. Иногда решающим фактором при покупке квартиры выступает вид из окна – например, на лес или речку. И человек думает: «Вот буду здесь жить, по вечерам пить чай на балкончике и любоваться красотами». А года через полтора между вашим домом и этим лесом вырастает восемнадцатиэтажное здание, десятиподъездное уродство, полностью закрывающее какие-либо виды. Соответственно, и стоимость квартиры, и цель покупки этим нивелируются.

Поэтому, прежде чем подписать договор, с простой обывательской точки зрения посмотрите: возможно ли рядом строительство, потому что любые свободные пространства в Минске сейчас активно застраиваются.

Вторичное жилье

Невозможность заменить коммуникации. Прежде всего при покупке вторичного жилья нужно понимать, что в квартирах слева, справа, сверху и снизу уже живут люди. И они будут пристально следить за уровнем шума, наличием строительного мусора и так далее.

По этой же причине некоторые моменты, не вызывающие проблем в новостройках, во «вторичке» исправить сложнее – понижение отметки тройника фекальной канализации выполняется со стороны соседа снизу, например. Да и в целом инженерные сети могут не соответствовать чаяниям новых владельцев при наполнении санузла последними чудесами сантехнического оборудования.

Необходимость реконструировать перекрытия. В некоторых сталинских домах деревянные перекрытия уже изжили себя, поэтому в процессе ремонта лучше подойти к ним основательно и реконструировать. Это затратно – и нужно учитывать этот пункт при покупке.

Капремонт здания. Выбирая квартиру, уточните, проводился ли в доме капитальный ремонт. Если он только планируется через пару лет, то будьте готовы к тому, что в придут рабочие и начнут менять канализационные трубы, батареи, балконные элементы и прочее. От вашего ремонта не останется и следа, многое придется переделывать.

Последние этажи. При покупке «вторички» нужно внимательно относиться к последним этажам в домах с плоской кровлей. У всех материалов есть свой срок эксплуатации, и многие советские кровли уже поизносились, из-за чего возможны подтеки на потолке.

Зато у последних этажей иногда есть бонус в виде чердачных пространств, которые могут перейти во владение собственника квартиры. Конечно, придется пройти много кругов ада, чтобы выкупить это помещение, но возможность превратить свою квартиру в двухэтажную того стоит.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ