Читать предыдущий материал

 

Мораторий вступает в силу

 

Мораторий должен был предотвратить концентрацию земель, но реальность оказалась другой. Несмотря на формальный запрет на куплю-продажу, произошел самый драматический рост концентрации земель в постсоветской истории Украины. Почему так произошло?

 

Аренда стала основным (хотя и не единственным) способом установления контроля над сельскохозяйственными угодьями. Сразу после разгосударствления земель появился гигантский рынок земельных участков. Из-за огромного предложения аренда осталась дешевой. Миллионы владельцев были вынуждены сдавать свой участок по низкой ставке — через затрудненный доступ как к стартовому капиталу, так и к собственным участкам, расположенным за 5-10 км от дома внутри земельного массива. Такая ситуация не позволяла и не позволяет большинству владельцев собственноручно обрабатывать свой пай.

 

В 2017 году средняя стоимость аренды одного гектара земли частной формы собственности на Украине составила около 40 евро. В Венгрии стоимость аренды одного гектара земли составляла 160 евро, в Болгарии — 240 евро, а в Нидерландах — 847 евро за гектар.

 

Таким образом, компании нашли законный способ обойти мораторий. Постепенно они сосредоточили сотни небольших земельных участков (в среднем 4 га) под своим контролем благодаря договорам аренды. Правительство также активно приобщилось к этому процессу, сдавая государственные земли путем публичных электронных аукционов.

 

Использование договоров аренды стало еще более привлекательным после удачного лоббирования изменений в Гражданский кодекс Украины. В 2007 году к обычной аренде добавилась долгосрочная аренда с гораздо более широкими возможностями — эмфитевзис. Этот особый вид права на сельскохозяйственный земельный участок возник более двух тысяч лет назад в Древнем Риме во времена рабовладения. Эмфитевзис — это право пользоваться чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд длительное время. На Украине сельскохозяйственными нуждами считают даже капитальные строительства для производства биогаза. По такой схеме, например, агрохолдинг МХП (Мироновский хлебопродукт) начал строить крупнейший биогазовый завод в мире мощностью в 20 МВт. Часть средств на реализацию этого проекта предоставил ЕБРР (Европейский банк реконструкции и развития — автор).

 

Эмфитевзис напоминает полноценную собственность на землю, хотя технически это аренда.

 

Такая форма не сразу стала популярной среди инвесторов, но мораторий все продолжали. Компании начали предлагать крестьянам, владельцам земельных участков, подписывать договоры эмфитевзиса на максимальный срок 49 лет (существует возможность делать его бессрочным) и с опциями одноразовой или ежегодной денежной выплаты. Наконец, эмфитевзис стал для агрохолдингов своего рода панацеей от моратория, особенно когда речь идет о длительном инвестиционном проекте, например биогазовом заводе. С третьего квартала 2015 года по второй квартал 2017 было заключено около 28 000 таких договоров. Они охватывают площадь около 80 000 гектаров земель.

 

Мораторий: помощник крестьян или агробизнеса?

 

Количество договоров эмфитевзиса и охваченных ими площадей земель неуклонно увеличивается. Общественная организация «Экодия» считает, что необходимо более подробно объяснять жителям сельских общин при заключении такого договора аренды все его преимущества, недостатки и риски. Дело в том, что некоторые черты эмфитевзиса несут угрозы злоупотреблений. Например, перепродажа права пользования другому человеку без согласия собственника, передача по наследству, практическое отсутствие у владельца возможности расторжения договора и тому подобное.

Кроме этих нормативных моментов, еще несколько других проблем препятствуют развитию крестьянских хозяйств и здоровых аграрных структур. Прежде всего, это неравноправные отношения. Поскольку аренда земли — главный способ ведения агробизнеса, договора аренды стали важным инструментом для поглощения более слабых конкурентов или захвата их земли. В условиях медленного роста стоимости аренды агрохолдинги могут позволить себе несколько бОльшую плату, что дает им значительное преимущество перед фермерами. Как результат, фермер теряет часть или всю землю и вынужден искать работу.

Чтобы получить доступ к земле и контроль над ней, агрохолдинги и другие мощные инвесторы используют политические связи и облегченный доступ к капиталу. Они заручаются поддержкой кредитов от международных финансовых институтов, таких как Европейский банк реконструкции и развития, Европейский инвестиционный банк и Международная финансовая корпорация.

Благодаря разрешениям от Антимонопольного комитета Украины компании со стабильной финансовой поддержкой начали покупать компании вместе с их арендованными землями и другими сельскохозяйственными активами. Крупные предприятия с десятками тысяч гектаров земель в обработке имеют бОльшуюрентабельность и инвестиционную привлекательность, чем малые предприятия.

Сильные игроки в агробизнесе пытаются изменить баланс сил в свою пользу. Трудно не заметить, как влияют агрохолдинги на национальную аграрную политику. Имея «своих» депутатов в Верховной Раде и комитетах, они успешно лоббируют необходимые поправки в бюджет — о возмещении НДС (налога на добавленную стоимость-автор) экспортерам сельскохозяйственной продукции, дотации производителям курятины и тому подобное. На местном уровне выборные руководители сельских советов часто в прошлом были сотрудниками агрохолдингов или просто активно поддерживают такие компании, как «единственного инвестора в деревне».

С тех пор как был введен мораторий, постепенно появились десятки агрохолдингов с земельными банками в десятки и сотни тысяч гектаров, которые сильно влияют на государственную политику. Это вызывает серьезные сомнения в демократическом распределении контроля над землей в будущем, особенно в контексте глобального соревнования за контроль над сельскохозяйственными землями.

Глобальное соревнование за контроль над сельскохозяйственными землями

 

После мирового финансового кризиса 2008-2009 годов земельные угодья стали чрезвычайно выгодной инвестицией, а компании хотели диверсифицировать свои мощности. В этом глобальном соревновании состоялся масштабный переход сельскохозяйственных земель под контроль частных компаний самого разного толка (пенсионных и страховых фондов, банков, частных университетов, агрохолдингов) и компаний государственной собственности. Украина не стала исключением. Начиная с 2007-2008 годов здесь сформировались несколько компаний, которые сконцентрировали десятки тысяч гектаров земель по всей стране. В процессе концентрации земель агрокомпании получают контроль не только над значительными массивами угодий, но и над местным населением, а иногда и над властью. Об этом свидетельствуют исследования и расследования общественных и исследовательских организаций в Румынии, Болгарии, а также Transnational Institute (Нидерланды).

 

Николай Федотов

Читать продолжение